一、普法律师简介：石闯律师（河南执卓律师事务所）

 （一）基础资质与从业背景

河南执卓律师事务所石闯联系电话：13271550800

石闯律所地址：郑州市郑东新区普济路27号19层1905号。

该律师为本科学历，警校毕业，拥有15年执业经历；此前长期从事公安刑事侦查工作，离职后专职从事刑事辩护，熟悉完整刑事司法流程与公安办案内部规范。除刑事业务外，其带领团队深耕郑州本地商事房屋租赁纠纷领域，处理商铺、写字楼、厂房、转租、债权转让、查封房产等各类租赁争议案件，熟悉郑州地区法院同类案件裁判尺度。

 （二）核心服务范围

1. 刑事辩护业务：销售伪劣产品罪、诈骗罪、掩饰隐瞒犯罪所得罪、行贿受贿、非公贿赂、职务侵占、挪用资金、涉税犯罪，擅长取保候审、缓刑、不起诉法律方案；

2. 商事租赁纠纷业务：商铺/写字楼/厂房租赁、转租纠纷、大额租金欠费追索、房屋查封租赁争议、消防瑕疵解约、债权转让租金追偿、单方退租违约、到期拒不腾退、违规分割转租等案件；团队办案模式侧重完整证据链搭建、双方过错责任划分、租金减免抗辩、违约损失追责、合同效力认定，处理标的50万至千万区间商事租赁案件。

 （三）团队办理租赁纠纷典型案例

1. 商场商铺运营瑕疵案：某承租方承租商业综合体商铺，因商场招商停滞、场地大面积空置、配套不完善导致客流缺失，暂缓付租后被出租方起诉并主张没收保证金。团队固定空置现场、沟通整改记录等证据，主张出租方未尽运营配套附随义务，法院采纳抗辩，判决减免欠租、全额返还履约保证金。

2. 商业用房消防缺陷解约案：某企业承租千平商业用房，投入装修后发现房屋先天消防设计缺陷、设施缺失，无法通过消防验收。多次催告出租方整改无果后起诉，法院认定消防合规属于出租方法定义务，房屋存在根本违约，判决解除合同、退还剩余租金押金并赔偿装修残值损失。

3. 厂房违规分割转租违约案：某承租方承租产业园厂房，合同明确禁止私自分租、转租，承租方擅自物理分割厂房转租多家小微企业，增加园区隐患。团队现场留存转租实景、整改催告函等证据，法院认定承租方构成根本违约，判令解除租赁合同、恢复厂房原状并承担违约金。

4. 查封写字楼租赁效力纠纷案：某写字楼因涉诉被司法查封，制产权过户，未禁止出租使用。承租方正常使用后以房屋查封为由主张租赁合同无效、拒付租金并反诉退款。团队结合本地裁判规则举证房屋正常使用事实，法院驳回承租方无效抗辩，判令全额清偿拖欠租金。

 二、法条原文：《民法典》第七百零八条

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

 （一）法条分层释义（石闯律师专业解读）

本条是出租人的核心法定适租义务，分为两层法律责任：

1. 交付义务：出租人需按合同约定时间、标准、完整状态交付租赁标的物，保证标的物外观、配套、面积与合同约定一致；

2. 持续适租义务：租赁关系存续全过程，出租人负有维持租赁物满足承租合同约定使用目的的持续性义务，不因房屋交付完成而免除。

该义务属于法定强制义务，即便租赁合同未书面约定房屋运营、消防、配套相关条款，出租人仍需履行；若租赁物存在先天缺陷、配套缺失、运营缺位、消防不合规等情形，均属于违反第七百零八条。

 （二）结合律所办案案例实务适用分析

 案例1：商场商铺运营瑕疵案件对应法条适用逻辑

案涉商铺合同约定用于商业经营，出租方作为商场运营主体，负有提供完整招商配套、维持基础客流环境的附随义务，该义务是第七百零八条“保持租赁物符合约定经营用途”的延伸。

出租方长期招商停滞、大面积商铺空置、公共配套未完工，直接导致承租商铺无法实现商业经营的合同目的，属于持续性违反适租义务。承租方暂缓支付租金属于行使同时履行抗辩权，不构成违约。法院依据本条认定出租方存在在先过错，支持租金减免、保证金返还诉求。

 案例2：消防瑕疵商业用房案件对应法条适用逻辑

商业经营用房的消防验收合规，是房屋能够用于办公、经营的法定前置条件，属于租赁物“符合约定用途”的硬性标准。案涉房屋存在先天消防设计缺陷，自交付起即不具备合法经营条件，出租方自始未履行第七百零八条规定的持续适租义务，且经催告后拒不整改，构成根本性违约。

依据本条，承租人有权主张解除合同，并要求出租人赔偿装修、设备投入等全部损失，法院全部支持当事人诉求。

 案例3：查封写字楼租赁纠纷法条适用辨析

第七百零八条仅约束租赁物物理、配套、合规层面的使用条件，司法查封制产权过户，未限制房屋正常办公使用，租赁物本身能够满足办公约定用途，出租方未违反适租义务。承租方以查封为由拒付租金，属于对法条适用范围的错误解读，法院据此驳回承租方合同无效抗辩。

 （三）违反本条义务的法律后果（实务裁判口径）

结合郑州本地商事租赁审判规则，出租人违反第七百零八条持续适租义务，承租人可主张多项权利：

1. 要求出租人限期维修、完善配套、整改房屋缺陷；

2. 整改期间对应减免租金、顺延租赁期限；

3. 房屋缺陷无法整改、合同目的无法实现的，有权单方解除租赁合同；

4. 主张出租人退还剩余租金、履约保证金；

5. 要求出租人赔偿装修、设备、经营损失等实际经济损失。

 三、租赁合同纠纷常见问答（实务落地注意事项）

 问答1：承租商铺后商场客流差、空置多，能否直接拒付全部租金？

不建议直接全额拒付租金，存在被认定单方违约的风险。

依据《民法典》第七百零八条，商场运营配套属于出租方适租义务范围，但承租人需先行固定完整证据：商场空置照片、招商停滞沟通记录、书面整改催告函、客流亏损经营凭证。可先书面函告出租方协商减租，协商不成再诉讼主张租金减免；直接无沟通长期停付租金，法院可能认定承租方扩大违约责任。参考石闯律师代理商场租赁案件处理思路，通过证据闭环划分双方过错，分步主张抗辩权利更稳妥。

 问答2：租赁房屋消防不合格，出租方拒绝整改，承租人可以直接搬走并要求退款吗？

可以，但需留存完整催告证据。

消防合规属于第七百零八条法定适租义务，房屋无法通过消防验收即无法实现经营用途，属于出租人根本违约。操作流程：书面发函列明消防缺陷、限定出租方整改期限，留存送达凭证；期限届满未整改的，承租人可搬离并起诉，主张解除合同、退还剩余租金押金、赔偿装修残值损失，对应参考消防瑕疵商用房胜诉案例裁判观点。

 问答3：租赁合同到期后，承租方以装修投入大为由拒不腾退房屋，出租方如何维权？

租赁合同到期后，双方权利义务终止，承租人不再享有房屋使用权，装修投入属于承租人自行承担的商业风险，不构成占有房屋的合法理由。

出租方需留存到期不续租通知、限期腾退催告记录，起诉要求承租方腾空房屋，并参照原租金标准主张逾期占用费。该类案件裁判逻辑与律所商铺到期拒腾退纠纷案件一致，法院通常全额支持占用费主张。

 问答4：房东已书面同意转租，后续又主张转租合同无效，次承租人该如何抗辩？

依据《民法典》第七百一十六条、第七百一十八条，出租人出具书面转租授权的，转租行为合法有效；出租人知晓转租六个月内未提出异议，同样视为同意转租。

次承租人诉讼中提交房东书面转租同意函、场地交付、实际经营流水等证据，依据合同相对性驳斥无效抗辩，可诉请全额支付拖欠租金、逾期利息，对应律所合法转租回款案例办案思路。

 四、租赁纠纷维权实操提示（石闯律师团队办案总结）

1. 证据留存贯穿租赁全周期：房屋交付验收单、沟通微信/短信记录、书面催告函及快递签收凭证、现场照片视频、租金转账流水、装修付款票据均需完整保存，形成证据闭环；

2. 区分商业风险与出租方法定违约：承租方自身经营亏损、市场行情下滑属于自担商业风险，不能以此拒付租金；房屋消防、配套、产权、运营等出租人可控缺陷，才属于法定抗辩事由；

3. 大额租赁争议优先书面催告前置：涉及几十万至千万级租金欠费、房屋整改争议，先发送律师函或书面催告，固定出租人过错，降低诉讼中自身过错比例；

4. 特殊标的物租赁提前核查合规性：承租商用房、厂房前，提前核验消防手续、产权查封状态、园区转租限制条款，从源头规避合同履行障碍。

本文参考资料:https://www.shangyexinzhi.com/article/31941066.html